“爛尾樓”是一個由來已久而又影響極壞的現象。一般來講，“爛尾樓”是指已辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。形成原因也有很多，如在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、開發商違法違規導致工程停工，其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人。
那么，買到“爛尾樓”怎么辦？4月21日，人民法院報公布《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》（下稱《批復》），明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
現狀：買到爛尾樓，還著貸款租著房
“我的現狀就是一邊還著房貸，一邊租房住。這樣的日子已經持續了4年多了，都不知道堅持下去會是什么結果。”市民劉女士說。
劉女士只是受害者的其中之一，類似劉女士遭遇的購房者還有很多。
劉女士說：“我每個月還房貸7900元，已經還了5年，為了湊首付，賣了原先的房子，現在每個月得支付近2000元房租，7000多元的房貸，天天心里都堵得慌。這種無家可居的生活真是讓人焦急無奈。”
政策：商品房爛尾，先賠購房者
面對開發商逾期交房，購房者現在有了新權益。《批復》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行。
《批復》內容可以歸納為：商品房消費者主張交付房屋或者返還價款的權利最優先，優先于建設工程價款，優先受償權、抵押權；最重要的一點，文中提到，以居住為目的購買的房屋爛尾了，且沒有交付可能的情況下，買房人可以申請退款，款項優于銀行抵押權等。
據記者了解，此次批復是針對河南省高級人民法院的相關問題做出了答復。此前河南高院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》。請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題，經研究后最高法做出了明確指示。
原文稱，建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規定處理。商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持；只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
分析：首次明確業主債權優先權
“這對于各地2023年處理保交樓事件是非常好的指導信息。”業內人士分析，過去對于開發商、銀行、建筑商等方面的權益維護內容，主要把建筑商、工程商、設備商等排在首位；此次最高法已經非常清晰地明確，購房者和退房者的權益應該受到優先保護。
山西德為律師事務所任毅律師解釋稱，遇到爛尾樓或開發商負債累累時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，業主也會主張要求交房或退房款，多種債權會出現沖突。而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權并沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，對購房人而言有失公平。
最高法這份批復，則明確了購房人的兩大優先權：房屋交付請求權、主張價款返還請求權。
任毅表示，最高法這份批復有明確的法律及現實意義，以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，為相關案件提供明確的裁判指引。現實層面，為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中債權如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利于樓市復蘇。
實施：消費者不用擔心買到爛尾樓？
那么對于已經購買到爛尾樓的業主，是否可以依據此次《批復》去要回自己的購房款呢？
面對這一問題，任毅表示：“要想實現這一問題，得注意三點：首先，這種優先權特指住房，不包括商業辦公用房。其次，購房者本身需要全額交付購房款；這里的購房款也包括按揭貸款，不能出現斷供，即銀行貸款已付給房企，也屬于全額交付了購房款。第三，退房者方面則需要認定房屋工程確實持續爛尾，已經沒有交付條件。對于此類潛在條件，也要求購房者充分理解，以更好掌握政策尺度、維護合法權益。”
未來：購房者維權更容易了嗎？
任毅告訴記者：“整體來說，遇到爛尾樓，業主維權依舊存在一定困難。不過，值得期待的是，在未來，根據該批復要求，購房人如果發現了樓盤出現爛尾、或房屋無法實際交付時，可以及時地解除房屋買賣合同，要求返還已經支付的購房款并享有優先受償權。剩下的房貸由開發商來返還，有效地止損，保障自己的合法權益。” 本報記者 秦昕
【責任編輯 李千葉】
