有些業主買房后并未入住，房子成為空置房。類似這樣的業主總是會有疑問：“為什么沒有住進去，也要交物業費？”“我沒住就沒享受物業服務，物業費不是白交了？”那么空置房到底要不要交物業費呢？如何更換物業公司呢？北京市盛廷律師事務所律師楊夢迪就相關問題作了解答。
問：房子空著沒住，為什么還要交物業費？
答：由于物業公司是依據《物業服務合同》為業主提供物業服務，因此，業主應按《物業服務合同》及相關規定向物業公司交納物業費。民法典規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
物業服務具有公用性，比如提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務，這些是物業公司為所有業主提供的服務，并非是針對個人的。所以，即使業主的房子空著沒有住，實際上依然是享受了物業服務的，理應交納相應的物業費。
目前，有部分城市出臺了空置房屋減免部分物業費的相關規定，如房屋空置只需要交納20%的物業費等地方性政策。但需要注意的是，很多地方性法規都會載明“物業服務合同雙方另有約定的除外”等內容，此時如果業主和物業管理公司簽訂物業服務合同約定房屋空置仍需全額交納物業費，業主就應按照約定履行支付物業費的義務。
問：如果業主不想交物業費，哪些理由可以獲得支持？
答：想要減免物業費，通常需要物業公司有錯在先，一般包括以下情形：物業公司不履行合同義務或者履行合同中出現重大瑕疵；業主確有證據證明物業服務企業未完全履行合同義務，或者物業公司提供的服務質量未達到物業合同約定的標準；物業服務公司要求交納的費用不在《物業服務合同》的約定范圍內；物業服務企業擅自增加收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準而多收取的物業費等情形。還有就是如果物業公司超出訴訟時效仍未主張權利的，業主可以提出時效抗辯，請求法院免去超出時效部分的物業費，法院一般都會支持。
此外，還有一些地方施行物業費減免政策，如享受城鎮最低生活保障家庭、殘疾人家庭、享受政府撫恤補助和救濟家庭等。
問：如果業主對現在的物業服務不滿，可以通過什么方式更換物業公司？
答：根據民法典第九百四十六條“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外”的規定，業主如果對物業服務不滿，則可以根據法律規定解聘物業服務人。
同時，根據民法典第二百七十八條，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，如果經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即可更換物業公司。
問：在物業糾紛案件中，為什么大多是業主敗訴？
答：現實中，許多業主以房屋質量存在問題、鄰里侵權為由拒交物業費，由此產生訴訟，這種情況下物業公司一般不承擔責任，因為這不屬于物業公司的服務范圍，業主維權時要明確責任人。
此外，在物業公司起訴業主支付物業費的案件中，業主通常拒付物業費的理由不充足。比如以小區綠化不佳、安?；虮嵾_不到標等認為物業服務有瑕疵，但是物業公司服務范圍廣，僅因為個別事項即拒交物業費，抗辯理由不夠充分。
問：業主維權需要注意哪些問題？
答：首先，業主應當強化證據保全意識，及時有效固定證據，在維權過程中做到有理有據。
其次，業主要積極與物業公司進行溝通，爭取通過協商方式解決糾紛。如果通過協商無法解決糾紛，業主對于物業公司不合理、不合法的行為，可以向當地房地產管理局物業管理處進行投訴，該部門系物業行業主管部門，投訴時注意保留投訴痕跡，盡量通過書面方式進行投訴，同時提交必要的證據。
最后，如果業主通過投訴無法解決爭議的，應及時向人民法院起訴或向仲裁機構申請仲裁解決，業主應注意提起訴訟、仲裁的時效，積極行使自己的合法權利，避免錯過訴訟時效。
同時，還應積極發揮業主大會、業主委員會的作用，增強利益共同體的認識，通過業主委員會對物業服務進行監督，切實保護自身利益。
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【責任編輯：周偉】
