開(kāi)發(fā)商出售地下“人防車(chē)位”合法嗎？
發(fā)布時(shí)間: 2021-03-15 13:28:59 來(lái)源：
市民李先生是太原某小區(qū)的業(yè)主，在2019年下半年以14萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)的地下停車(chē)位，并且簽訂了《機(jī)動(dòng)車(chē)地下停車(chē)位銷(xiāo)售合同》，合同明確使用年限為自停車(chē)位交付之日起至2061年3月止。2020年12月份，開(kāi)發(fā)商貼出海報(bào)促銷(xiāo)地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，每個(gè)車(chē)位優(yōu)惠價(jià)為10萬(wàn)元，并且送3萬(wàn)元的家電大禮包，由此算下了，一個(gè)車(chē)位也就7萬(wàn)元。很多業(yè)主覺(jué)得很劃算，便到售樓處去買(mǎi)，有細(xì)心的業(yè)主就發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商出售地下車(chē)位原來(lái)是人防工程。
開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售地下人防車(chē)位嗎？
李先生表示：“開(kāi)發(fā)商出售地下車(chē)位為人防工程，這個(gè)是我們業(yè)主從太原市相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站上查詢(xún)得知的。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套的市政公用設(shè)施，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交易、贈(zèng)予等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動(dòng)，以保證市政公用設(shè)施的性質(zhì)不發(fā)生改變。我們業(yè)主所簽訂的《機(jī)動(dòng)車(chē)地下停車(chē)位銷(xiāo)售合同》，確為開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售車(chē)位，售價(jià)為14萬(wàn)元使用年限為42年。是開(kāi)發(fā)商把人防車(chē)位的使用權(quán)賣(mài)給了我們業(yè)主。”
李先生說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商將人防工程作為地下車(chē)庫(kù)，對(duì)業(yè)主開(kāi)展停車(chē)服務(wù)，僅限于出租，不得買(mǎi)賣(mài)。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。所以一次合同最長(zhǎng)可以20年租賃，期滿(mǎn)可以續(xù)租，也不得超過(guò)20年。由此，開(kāi)發(fā)商和我們業(yè)主簽訂的使用年限為42年的合同是違法的。”
“銷(xiāo)售的人防車(chē)位都是經(jīng)過(guò)政府的默認(rèn)”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的違規(guī)違法行為，業(yè)主選出了部分代表與開(kāi)發(fā)商開(kāi)始協(xié)商此事，得到的答復(fù)為：“該地產(chǎn)商整個(gè)西北區(qū)域的項(xiàng)目地下人防車(chē)位不存在租賃這么一說(shuō)，都是以銷(xiāo)售的車(chē)位合同為主，年限是和房子匹配，房子什么時(shí)候到期，車(chē)位也是什么時(shí)候到期，不存在使用了20年后，就會(huì)沒(méi)有車(chē)位的，而且所簽訂的合同法無(wú)法更改，所簽訂的合同都是符合相關(guān)的要求和規(guī)定的，所銷(xiāo)售的人防車(chē)位都是經(jīng)過(guò)政府的默認(rèn)和許可的。”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的答復(fù)，部分業(yè)主表示：“此舉嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)此，向太原市房管部門(mén)及新聞媒體反映所遭遇的事件。以上事項(xiàng)全部屬實(shí)，請(qǐng)相關(guān)部門(mén)依法查處，該違法行為，保障舉報(bào)人的合法權(quán)益。”
隨后，記者致電該地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售部的負(fù)責(zé)人，得到的答復(fù)是：“該項(xiàng)目的停車(chē)位一部分已經(jīng)交付了，一部分已經(jīng)團(tuán)購(gòu)出去了。這些車(chē)位與我們已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了，具體的情況要找第三方了解。”
開(kāi)發(fā)商出售人防車(chē)位的情況比較普遍
雖然《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定，人民防空工程所涉資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，任何人不得買(mǎi)賣(mài)、破壞、損害和侵占。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商出售人防車(chē)位的情況仍然比較普遍。
太原市杏花嶺區(qū)人防辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“人防工程，也許有些人并不熟悉。它是根據(jù)《人民防空法》的要求建設(shè)的人民防空地下室，用于戰(zhàn)時(shí)或重大災(zāi)難的時(shí)候居民躲避的地下場(chǎng)所。最近這些年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)幾乎都有地下室，而在這些地下室中，很多就屬于人防工程。人防工程具有國(guó)防屬性，按照現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定，是把人防工程的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)分立，將經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)推向市場(chǎng)，并且可以出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)朔儡?chē)位的買(mǎi)賣(mài)在現(xiàn)有人防法律法規(guī)中是不存在的。如果業(yè)主所反映的情況屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)違反了規(guī)定。經(jīng)了解，李先生所反映的這個(gè)小區(qū)的地下室的人防工程屬于太原市有問(wèn)題項(xiàng)目，目前通過(guò)驗(yàn)收了但沒(méi)有審批局頒發(fā)的認(rèn)證書(shū)。也就是說(shuō)，該小區(qū)可能擅自變相出售人防工程。目前我們正在做進(jìn)一步的調(diào)查。”
人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)
太原市杏花嶺區(qū)君誠(chéng)法律服務(wù)所李主任表示，人防沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的人防車(chē)位，而只有人防工程。山西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第十八條規(guī)定：鼓勵(lì)公民、法人和其他組織投資建設(shè)和開(kāi)發(fā)利用人民防空設(shè)施。投資建設(shè)和開(kāi)發(fā)利用人民防空設(shè)施的，平時(shí)實(shí)行誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。《太原市人民防空工程管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：人民防空工程可依法進(jìn)行交易，但不得改變?nèi)嗣穹揽展こ痰膽?zhàn)時(shí)功能。根據(jù)上述法律規(guī)定，人防工程的所有權(quán)歸國(guó)家所有，人防工程的使用、受益權(quán)利歸投資者所有。
李主任表示，人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)《人民防空法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)都沒(méi)有明確規(guī)定，這也從根本上造成了市民在使用過(guò)程中和產(chǎn)權(quán)歸屬各種權(quán)利保護(hù)以及后期的維護(hù)管理上產(chǎn)生了很多糾紛。從產(chǎn)權(quán)的歸屬上來(lái)說(shuō)，人防工程屬于國(guó)防重要組成部分之一，是全民性的公益事業(yè)。首先要保證戰(zhàn)備需要，其次才考慮其社會(huì)效益。目前可以確認(rèn)的是：人防工程（車(chē)位）不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證，只能在使用層面上確權(quán)和各種權(quán)利保護(hù)。由此，人防工程是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，不屬于商品房，不能買(mǎi)賣(mài)。人防工程可以出租但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂人防車(chē)位租賃合同時(shí)，要注意“租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的答復(fù)，所銷(xiāo)售的人防車(chē)位是和房子的年限匹配的，這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的，車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)上是車(chē)位租賃合同，期限不能超過(guò)20年，超過(guò)的部分屬于無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商把不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位賣(mài)掉，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是權(quán)屬證書(shū)，這樣的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)。
本報(bào)記者 秦昕
開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售地下人防車(chē)位嗎？
李先生表示：“開(kāi)發(fā)商出售地下車(chē)位為人防工程，這個(gè)是我們業(yè)主從太原市相關(guān)部門(mén)的網(wǎng)站上查詢(xún)得知的。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防工程是國(guó)家強(qiáng)制配套的市政公用設(shè)施，不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、交易、贈(zèng)予等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移活動(dòng)，以保證市政公用設(shè)施的性質(zhì)不發(fā)生改變。我們業(yè)主所簽訂的《機(jī)動(dòng)車(chē)地下停車(chē)位銷(xiāo)售合同》，確為開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售車(chē)位，售價(jià)為14萬(wàn)元使用年限為42年。是開(kāi)發(fā)商把人防車(chē)位的使用權(quán)賣(mài)給了我們業(yè)主。”
李先生說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商將人防工程作為地下車(chē)庫(kù)，對(duì)業(yè)主開(kāi)展停車(chē)服務(wù)，僅限于出租，不得買(mǎi)賣(mài)。《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。所以一次合同最長(zhǎng)可以20年租賃，期滿(mǎn)可以續(xù)租，也不得超過(guò)20年。由此，開(kāi)發(fā)商和我們業(yè)主簽訂的使用年限為42年的合同是違法的。”
“銷(xiāo)售的人防車(chē)位都是經(jīng)過(guò)政府的默認(rèn)”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的違規(guī)違法行為，業(yè)主選出了部分代表與開(kāi)發(fā)商開(kāi)始協(xié)商此事，得到的答復(fù)為：“該地產(chǎn)商整個(gè)西北區(qū)域的項(xiàng)目地下人防車(chē)位不存在租賃這么一說(shuō)，都是以銷(xiāo)售的車(chē)位合同為主，年限是和房子匹配，房子什么時(shí)候到期，車(chē)位也是什么時(shí)候到期，不存在使用了20年后，就會(huì)沒(méi)有車(chē)位的，而且所簽訂的合同法無(wú)法更改，所簽訂的合同都是符合相關(guān)的要求和規(guī)定的，所銷(xiāo)售的人防車(chē)位都是經(jīng)過(guò)政府的默認(rèn)和許可的。”
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的答復(fù)，部分業(yè)主表示：“此舉嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)此，向太原市房管部門(mén)及新聞媒體反映所遭遇的事件。以上事項(xiàng)全部屬實(shí)，請(qǐng)相關(guān)部門(mén)依法查處，該違法行為，保障舉報(bào)人的合法權(quán)益。”
隨后，記者致電該地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售部的負(fù)責(zé)人，得到的答復(fù)是：“該項(xiàng)目的停車(chē)位一部分已經(jīng)交付了，一部分已經(jīng)團(tuán)購(gòu)出去了。這些車(chē)位與我們已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了，具體的情況要找第三方了解。”
開(kāi)發(fā)商出售人防車(chē)位的情況比較普遍
雖然《中華人民共和國(guó)人民防空法》規(guī)定，人民防空工程所涉資產(chǎn)為國(guó)有資產(chǎn)，任何人不得買(mǎi)賣(mài)、破壞、損害和侵占。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商出售人防車(chē)位的情況仍然比較普遍。
太原市杏花嶺區(qū)人防辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“人防工程，也許有些人并不熟悉。它是根據(jù)《人民防空法》的要求建設(shè)的人民防空地下室，用于戰(zhàn)時(shí)或重大災(zāi)難的時(shí)候居民躲避的地下場(chǎng)所。最近這些年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)幾乎都有地下室，而在這些地下室中，很多就屬于人防工程。人防工程具有國(guó)防屬性，按照現(xiàn)有相關(guān)規(guī)定，是把人防工程的所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)分立，將經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)推向市場(chǎng)，并且可以出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)朔儡?chē)位的買(mǎi)賣(mài)在現(xiàn)有人防法律法規(guī)中是不存在的。如果業(yè)主所反映的情況屬實(shí)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)違反了規(guī)定。經(jīng)了解，李先生所反映的這個(gè)小區(qū)的地下室的人防工程屬于太原市有問(wèn)題項(xiàng)目，目前通過(guò)驗(yàn)收了但沒(méi)有審批局頒發(fā)的認(rèn)證書(shū)。也就是說(shuō)，該小區(qū)可能擅自變相出售人防工程。目前我們正在做進(jìn)一步的調(diào)查。”
人防車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)
太原市杏花嶺區(qū)君誠(chéng)法律服務(wù)所李主任表示，人防沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的人防車(chē)位，而只有人防工程。山西省實(shí)施《中華人民共和國(guó)人民防空法》辦法第十八條規(guī)定：鼓勵(lì)公民、法人和其他組織投資建設(shè)和開(kāi)發(fā)利用人民防空設(shè)施。投資建設(shè)和開(kāi)發(fā)利用人民防空設(shè)施的，平時(shí)實(shí)行誰(shuí)投資誰(shuí)受益的原則。《太原市人民防空工程管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：人民防空工程可依法進(jìn)行交易，但不得改變?nèi)嗣穹揽展こ痰膽?zhàn)時(shí)功能。根據(jù)上述法律規(guī)定，人防工程的所有權(quán)歸國(guó)家所有，人防工程的使用、受益權(quán)利歸投資者所有。
李主任表示，人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)《人民防空法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)都沒(méi)有明確規(guī)定，這也從根本上造成了市民在使用過(guò)程中和產(chǎn)權(quán)歸屬各種權(quán)利保護(hù)以及后期的維護(hù)管理上產(chǎn)生了很多糾紛。從產(chǎn)權(quán)的歸屬上來(lái)說(shuō)，人防工程屬于國(guó)防重要組成部分之一，是全民性的公益事業(yè)。首先要保證戰(zhàn)備需要，其次才考慮其社會(huì)效益。目前可以確認(rèn)的是：人防工程（車(chē)位）不能辦理不動(dòng)產(chǎn)證，只能在使用層面上確權(quán)和各種權(quán)利保護(hù)。由此，人防工程是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，不屬于商品房，不能買(mǎi)賣(mài)。人防工程可以出租但根據(jù)《合同法》的規(guī)定，業(yè)主在與開(kāi)發(fā)商簽訂人防車(chē)位租賃合同時(shí)，要注意“租賃期限最長(zhǎng)不得超過(guò)20年”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商的答復(fù)，所銷(xiāo)售的人防車(chē)位是和房子的年限匹配的，這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的，車(chē)位使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)質(zhì)上是車(chē)位租賃合同，期限不能超過(guò)20年，超過(guò)的部分屬于無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商把不能辦理產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位賣(mài)掉，業(yè)主最后拿到手的只是一紙合同，而不是權(quán)屬證書(shū)，這樣的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)。
本報(bào)記者 秦昕
【責(zé)任編輯：王瑞】
