停車難的問題不僅困擾著小區業主，也困擾著物業服務企業。園區車位有限，隨著車輛的增加，勢必會造成供不應求的局面。為解決停車難題，一些物業服務企業在小區樓間空地劃車位，在解決部分業主停車難的同時，也有部分業主對物業公司劃車位的行為提出異議。市民張先生家住在太原市義井某小區，當初購房時，開發商承諾小區會實行人車分流，地面不停車，汽車全部停在地下車庫，結果現在地面上的公共用地卻被劃成停車位。
張先生說：“本來小區的路就不寬，現在劃了停車位以后，汽車就占據了大半邊道路，用于通行的道路更窄了。對此，物業給出的答復是，小區停車位太緊張，是為了滿足業主的需求而劃定的部分固定停車位。”
那么，物業公司是否有權在小區樓間空地劃出車位進行出租呢？
太原市規劃和自然資源局工作人員表示：具有密閉空間、有獨立出入口、與住房相區別分開、能進行產權登記、依法拿到預售許可證的車庫，開發商可以買賣。開發商如果擅自將小區內公共場地改為車位銷售是不允許的。按規定，開發商辦理《國有土地使用權證》時繳納的土地出讓金，已經分攤在所出售的商品房中了。因此房屋出售且辦理了《房屋產權證》后，開發商應把自己手中掌握的《國有土地使用權證》給業主進行分割，即辦理“小土地證”，小區的土地屬于全體購房者所有。但如屬于開發商建樓時規劃內的車位，且得到規劃部門批準，并且能出示規劃圖紙說明，那開發商就可以出售出租。
山西德為律師事務所任毅律師表示，物業公司無權擅自在小區樓間空地劃出車位出租。小區樓間空地屬于小區公共建筑和共用設施，根據《物業管理條例》的規定，物業管理區域內按照建筑規劃建設的公共建筑和公用設施，不得改變用途。根據《物權法》相關規定，房屋與土地是一個整體。《城市房地產管理法》也規定，未依法登記領取權屬證書的不得轉讓。而地面車位既不屬于房屋也不屬于車庫，不具備構造上的獨立性和能夠登記成為特定業主所有權的客體兩個條件，最終難以獲得產權，所以也就無權上市交易和出售。辦理了產權登記的地面停車位才能出售，但現實是開發商往往將未辦理產權登記的地面停車位也出售，這其實是在鉆法律的空子。
任毅律師表示，物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。利用物業共有部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。目前太原市只為小區的停車庫辦理過產權，而并未對露天停車位辦理過產權。車位辦理產權除了規劃部門批準外，還必須在購房合同中予以明確，且符合房屋建筑面積認定的基本條件，具備固定的權屬界址，施工設計圖與實際現狀保持一致，才能辦理產權登記。物業公司如利用小區樓間空地拓展車位進行出租，應至少滿足三個基本要求：一是確系為全體業主利益而利用空地；二是需經相關業主、業主大會同意；三是辦理相關手續。本報記者 秦昕
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