房地產(chǎn)行業(yè)分化進(jìn)一步加劇
□本報(bào)記者 張玉潔
3月22日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，2016年行業(yè)集中程度進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)兩年低至個(gè)位數(shù)，行業(yè)平均利潤(rùn)率下行趨勢(shì)未改，表明高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。在新的發(fā)展階段里，大型房企通過(guò)并購(gòu)加速獲取資源，中小型房企加速轉(zhuǎn)型，行業(yè)分化進(jìn)一步加劇。
行業(yè)集中度提升
從本次入榜企業(yè)看，500強(qiáng)頭名位次首次易主。恒大集團(tuán)憑借2016年銷(xiāo)售金額3731億元、三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)54.9%居首位，萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖分列二到十位。
25家企業(yè)連續(xù)9次進(jìn)入100強(qiáng)；與2009年首次開(kāi)展500強(qiáng)測(cè)評(píng)活動(dòng)相比，榜單換血率近六成。
2016年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度繼續(xù)提升。從本次500強(qiáng)測(cè)評(píng)結(jié)果看，10強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售總金額約占500強(qiáng)銷(xiāo)售總金額的35%，銷(xiāo)售面積總計(jì)約占38%。前50強(qiáng)、100強(qiáng)、200強(qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售金額分別約占500強(qiáng)總銷(xiāo)售金額的60%、70%和90%。資源加速向500強(qiáng)為代表的領(lǐng)先企業(yè)聚集。
報(bào)告顯示，500強(qiáng)房企全年商品房銷(xiāo)售面積總額達(dá)5.2億平方米，同比增長(zhǎng)31.6%；銷(xiāo)售金額創(chuàng)下6.3萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)40.1%。500強(qiáng)房企市場(chǎng)份額按面積和金額分別為33.05%和53.35%，分別較上年提升6.33和7.51個(gè)百分點(diǎn)。從不同城市的銷(xiāo)售情況看，不論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售金額，熱點(diǎn)二線(xiàn)城市表現(xiàn)最為強(qiáng)勢(shì)，部分三線(xiàn)城市回暖明顯。
土地市場(chǎng)同樣反映出市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)。2016年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積22025萬(wàn)平方米，比上年下降3.4%；土地成交價(jià)款9129億元，增長(zhǎng)19.8%。地價(jià)上漲明顯，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地成本明顯上升。這與企業(yè)集中熱點(diǎn)地區(qū)拿地有關(guān)，市場(chǎng)分化趨勢(shì)延續(xù)。熱點(diǎn)城市樓市銷(xiāo)售向好，開(kāi)發(fā)企業(yè)集中拿地，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為這些城市的重點(diǎn)調(diào)控方向；部分三四線(xiàn)城市繼續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存，落實(shí)“暫停或減少土地供應(yīng)”等政策。
資源整合步伐加快
報(bào)告顯示，2016年，房企特別是擁有品牌、布局、資源、開(kāi)發(fā)能力優(yōu)勢(shì)的標(biāo)桿企業(yè)，通過(guò)兼并收購(gòu)、購(gòu)買(mǎi)股份來(lái)增加土地儲(chǔ)備，并多元化布局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案為198宗，涉及金額為4014.83億元，金額同比上升43%。其中，央企兼并重組和資源整合步伐明顯加快。重組整合一方面能夠使部分業(yè)務(wù)雜泛的國(guó)企理清主營(yíng)業(yè)務(wù)，更好地做強(qiáng)主業(yè)；另一方面能減少集團(tuán)內(nèi)多家房企的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。此外，標(biāo)桿房企收購(gòu)中小房企項(xiàng)目，擴(kuò)大業(yè)務(wù)體量也是并購(gòu)熱點(diǎn)。對(duì)于大型房企而言，通過(guò)兼并重組有利于企業(yè)獲取資源，從而化解土地市場(chǎng)價(jià)格高企的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，通過(guò)持有其他上市房企股權(quán)，有利于間接擴(kuò)大土地儲(chǔ)備和提升話(huà)語(yǔ)權(quán)。
報(bào)告指出，隨著房屋自有率不斷上升，存量市場(chǎng)特別是一二線(xiàn)城市的存量市場(chǎng)規(guī)?？焖偬嵘?，其重要程度不斷提升。如何在存量資源上謀求企業(yè)發(fā)展，成為不少企業(yè)思考的重點(diǎn)。其中，存量改造及開(kāi)發(fā)包括長(zhǎng)租公寓、民宿改造、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)；平臺(tái)撮合包括分時(shí)度假等分享經(jīng)濟(jì)；物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等存量資源開(kāi)發(fā)等成為探索方向。
【責(zé)任編輯 董曉飛】
