【 目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入存量房時(shí)代。按照鏈家的數(shù)據(jù)，當(dāng)前整個(gè)中國(guó)租房市場(chǎng)體量仍然很小，中國(guó)城市一年的租金在1萬億元左右，相比10萬億元的新房和6.5萬億元的二手房交易，只占到6%的比例。與國(guó)外相比，差距非常大，日本租金占整個(gè)房屋交易額比重在80%左右，美國(guó)是50%左右。
“所以，我認(rèn)為未來租房這件事情發(fā)展空間非常大。”近日，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在中國(guó)發(fā)展高層論壇2017年年會(huì)上公開表示，鏈家當(dāng)初涉足租賃市場(chǎng)并沒有覺得這個(gè)是風(fēng)口，而是因?yàn)榭吹叫袠I(yè)痛點(diǎn)。】
每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋
“沒有在北上深租過房的人，不足以談人生。”在房?jī)r(jià)高企的一線城市，租房往往是融入城市的第一步，而居于此的人大多經(jīng)歷過糟糕的租房體驗(yàn)：黑中介、房東毀約、克扣押金等。
不同于發(fā)達(dá)國(guó)家，長(zhǎng)期形成的“重售輕租”特別是租售比失衡，導(dǎo)致我國(guó)住房租賃市場(chǎng)極不成熟，市場(chǎng)中充斥著大量個(gè)人房東和中介二房東，租客在這個(gè)體系中處于弱勢(shì)，權(quán)益得不到保障。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，需求不能有效滿足背后是巨大的市場(chǎng)蛋糕。隨著房地產(chǎn)存量時(shí)代的到來，大量的長(zhǎng)租公寓品牌在大城市興起，大型開發(fā)商紛紛加碼出租物業(yè)。從C2C到B2C，專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)正在成為住房租賃市場(chǎng)的主流房東之一，但脫離資本加持后如何找尋盈利模式是其必須面臨的挑戰(zhàn)。
租戶權(quán)益難保障
地處深圳福田區(qū)西南部的深圳灣畔，與香港元朗隔海相望，緊靠深圳市中心區(qū)，地鐵線路四通八達(dá)，這里也被稱為“福田另一個(gè)CBD”的下沙——福田最大的城中村之一，楊青（化名）在這里生活了四年。
三個(gè)月前，她從下沙八坊搬到下沙五坊，因?yàn)槭懿涣饲胺繓|隨意漲價(jià)。2013年來深圳工作后她一直租住在下沙，當(dāng)時(shí)的房租是1200元每個(gè)月，還在可承受范圍之內(nèi)，就做好了長(zhǎng)租的準(zhǔn)備。
繼白石洲后，下沙村也被納入城市更新計(jì)劃，彼時(shí)旁邊的京基濱河時(shí)代正在修建，配套有大型購(gòu)物中心，下沙城中村的農(nóng)民房借此機(jī)會(huì)漲租金。
“剛開始還好，但去年上半年以來房東動(dòng)不動(dòng)漲房租，這個(gè)月漲100元，下個(gè)月漲200元，房租從1200元漲到了1800元，最后實(shí)在忍受不了，只能搬家。”楊青對(duì)此充滿無奈。退房的時(shí)候房東還故意找茬，借口墻壁臟、燈管損壞各種借口克扣押金，2200元的押金退回1700元。
楊青氣得想報(bào)警，但著急搬家上班怕麻煩，最后只能忍氣吞聲。如今她搬到相距不遠(yuǎn)的地方，每天早晨依然穿過“握手樓”的街道，混入人流，奔向另一側(cè)的CBD去上班，不愉快的租房往事只能拋之腦后。
實(shí)際上，楊青的經(jīng)歷只是眾多在一線城市漂泊人們的租房縮影。在高房?jī)r(jià)的背景下，租房往往是人們?nèi)谌氤鞘械拈_始。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人口中有12%通過租賃的方式解決住房問題，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，尤其租賃需求的住房供給只能通過二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)。對(duì)于租房者而言，面臨租房提取公積金困難，租房貸款限制多、利息高，易出現(xiàn)合同糾紛等問題。
全國(guó)人大代表、龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在今年的兩會(huì)議案中稱，中國(guó)租房市場(chǎng)存在的問題包括：第一，市場(chǎng)供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個(gè)人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場(chǎng)尚未建立嚴(yán)格法律法規(guī)，承租人合法權(quán)益難以得到保障。
長(zhǎng)租公寓暗藏合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)的空缺也意味著巨大的機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的邊際效應(yīng)在遞減，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為新機(jī)會(huì)，而住房租賃正是其中的一塊大蛋糕。
鏈家研究院去年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)租賃市場(chǎng)的規(guī)模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場(chǎng)規(guī)模的7%，而發(fā)達(dá)國(guó)家該比例在30%~50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5~10年，中國(guó)租賃市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年市場(chǎng)體量可達(dá)到1.6萬億元。
作為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，北京、上海、天津等地推出了拍地超最高限價(jià)之后開始競(jìng)拍自持面積，也迎合了當(dāng)前住房租賃大發(fā)展的趨勢(shì)。
幾年前萬科已經(jīng)推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)統(tǒng)一品牌“泊寓”，計(jì)劃至2017年將實(shí)現(xiàn)15萬間公寓持有運(yùn)營(yíng)。除了萬科之外，龍湖、招商蛇口、保利、綠城、金地等房企也大舉布局。
與租賃有天然黏合性的房產(chǎn)中介，自然深諳其中巨大商機(jī)。鏈家早于幾年前就成立了鏈家自如品牌。獨(dú)立的品牌公寓則是機(jī)構(gòu)房東的另一大力量，典型的如魔方公寓、YOU+國(guó)際青年社區(qū)等。
裹挾資本的力量，長(zhǎng)租公寓品牌搶占一線城市市場(chǎng)份額，想盡辦法開拓房源，不少切入“工改工”領(lǐng)域。但一個(gè)不容忽視的真實(shí)現(xiàn)狀是，未經(jīng)規(guī)劃許可，破壞城市規(guī)劃，損壞建筑結(jié)構(gòu)，很多廠改公寓越過政策紅線引發(fā)監(jiān)管重拳整治。
2月10日，深圳寶安區(qū)強(qiáng)拆了固戍下圍園村華豐兩棟廠房改公寓以及共和工業(yè)園區(qū)的部分公寓，涉及70多棟建筑，共計(jì)20多萬平方米建筑面積。按照每間30平方米計(jì)算，至少損失6000多間公寓，按照每間5萬元計(jì)算，損失超過3億元。
YOU+公寓創(chuàng)始人劉洋表示，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展不夠規(guī)范，相關(guān)法律存在缺失。希望政府能夠盡快完善立法，規(guī)范市場(chǎng)行為，明確哪些物業(yè)可以做長(zhǎng)租公寓哪些不能做，同時(shí)建立和完善監(jiān)管機(jī)制。
世聯(lián)行副總經(jīng)理、董秘袁鴻昌對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，世聯(lián)行旗下運(yùn)營(yíng)有“紅璞”公寓品牌，非常關(guān)注長(zhǎng)租公寓的政策動(dòng)向，“到底能不能隔斷，隔斷之后消防怎么做才能過關(guān)，這是我們目前最關(guān)注的兩個(gè)問題。”
在今年深圳市兩會(huì)期間，有人大代表建議就廠房改公寓現(xiàn)狀，出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，確保工改住的合法性。建議由市規(guī)土委明確工業(yè)廠房改變使用功能申請(qǐng)手續(xù)的具體流程，違規(guī)改變使用功能的具體查處部門和具體職責(zé)。
就機(jī)構(gòu)房東大舉入市后如何建立有效監(jiān)管，吳亞軍在議案中表示，應(yīng)該建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向滿足條件的運(yùn)營(yíng)企業(yè)提供稅收優(yōu)惠；應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)法律法規(guī)，明確商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)與承租方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)。此外，還應(yīng)當(dāng)建立商品租賃住房運(yùn)營(yíng)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，向通過認(rèn)證且經(jīng)營(yíng)合法合規(guī)的企業(yè)提供一定額度稅收減免。
租金回報(bào)率低制約資產(chǎn)擴(kuò)張
目前，長(zhǎng)租公寓企業(yè)除了面臨無法可依及較大的政策不確定性之外，更為現(xiàn)實(shí)的是自身的盈利模式問題。前期多靠大把“燒錢”，未來可持續(xù)增長(zhǎng)又在哪里？
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)曾表示，規(guī)模和盈利之間有條臨界線，長(zhǎng)租一旦拓展到2萬間房源左右的數(shù)量時(shí)，規(guī)模效應(yīng)才會(huì)出現(xiàn)。但集中式的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方等少數(shù)幾家。
明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然會(huì)加大，最理想的持有資產(chǎn)人應(yīng)對(duì)接REITs產(chǎn)品，否則很難獲得高估值。
雖然國(guó)內(nèi)該領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品暫無入市，但去年底魔方公寓嘗試推出了以公寓租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)資產(chǎn)證券化的3億元ABS產(chǎn)品。今年，青客、寓見、未來域、愛上租等也將在相關(guān)領(lǐng)域試水。
劉洋表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”，要解決這一問題，需要從降低物業(yè)售價(jià)和提升公寓租金方面著手。
去年6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。
制度設(shè)計(jì)中還包括很重要的一點(diǎn)——提供金融支持。上述《意見》指出，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
租客自述
一位女海歸的上海租房記：不是在找房，就是在找房路上
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 趙橋
如今到上海買房，需要的不止是足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有5年連續(xù)社保的門檻。
而一個(gè)初來乍到上海的“新人”，如何融入這個(gè)城市？租房成了唯一的選擇。那么，在上海租房方便嗎？
近日，從韓國(guó)回來的李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自己從2013年完成學(xué)業(yè)回國(guó)工作，在上海租房，整個(gè)過程可謂一波三折，即使是現(xiàn)在，不斷上漲的房租給自己帶來很大壓力。
二房東扎堆合約難保障
據(jù)李女士介紹，剛工作的時(shí)候，由父母承擔(dān)房租，自己在上海商城路八佰伴工作，房租實(shí)在高，就只能在世紀(jì)大道沿線尋找。
很快，她在網(wǎng)上找到了合適房源，但發(fā)現(xiàn)是二房東，看了兩套房都是一百五六十平方米的大房子，中間用間隔板隔開。
“其中大一點(diǎn)的房子會(huì)有洗衣房，小一點(diǎn)的可能沒有窗戶和洗手間。由于不是原本房屋結(jié)構(gòu)，所以光線很暗，居住感很不舒服，比起在韓國(guó)租的房子條件差很多。”李女士說，就是這樣一個(gè)洗手間公用的房子，月租金在1500元~1800元，而且離上班地較遠(yuǎn)，所以果斷放棄了。
隨后，李女士找到了北蔡的拆遷房，也是二房東。雖然房源較新，但走路去地鐵站也要15分鐘，房型也被二房東改過，一扇大門進(jìn)去，里面有四五個(gè)防盜門，每一間都有一個(gè)很小的灶臺(tái)。
上述房子最大的特點(diǎn)就是小，李女士再次放棄。房東將李女士帶到高層的樓下，他改造了一個(gè)很大的陽光房，各種設(shè)施齊全，就是防盜不好，人來人往都經(jīng)過，身心疲憊的李女士和家人雖不甚滿意，但還是租了下來。
然而，不可思議的事情發(fā)生了。李女士入住四五天后，來了一位房產(chǎn)中介，說房東沒有交中介費(fèi)，要舉報(bào)這個(gè)玻璃房違章搭建。
“之后一天，我回家發(fā)現(xiàn)自己的行李都在屋子外面，而玻璃房被吊車拆了，當(dāng)時(shí)感覺啼笑皆非。”李女士回憶道。
此后，二房東為了補(bǔ)償李女士的損失，減免了幾日房租，而李女士又再次踏上漫漫找房路。
房租貴房型不理想
博興路成了李女士下一個(gè)租房地。她回憶道，“我找到了離地鐵站8分鐘左右路程的老公房，40平方米左右，2300元一個(gè)月，略貴。當(dāng)時(shí)覺得雖然房子老，但是安全性還不錯(cuò)，所以果斷租了下來。”
但沒過多久，李女士發(fā)現(xiàn)房子在頂樓，“夏天特別熱，冬天特別冷，于是要求房東安裝空調(diào)。幾經(jīng)協(xié)商，房東并不愿意，而我自己不可能為別人的房子裝空調(diào)，忍了一年就搬走了。”李女士吐槽說。
當(dāng)時(shí)讓李女士鬧心的事仍是趕緊找住的地方。她又在博興路周圍繼續(xù)尋找房源，這次的房源選擇明顯多了很多。李女士認(rèn)為，這是夏天的緣故。很快，她相中了一套月租金2000元的35平方米的老公房，但麻煩的事又隨之而來。
李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這房子在第二年漲價(jià)10%，第三年又漲10%。房東都沒有跟她商議過。
“很快，房租漲到了我的承受范圍之外。我就答應(yīng)一位同學(xué)邀請(qǐng)我下半年一起合租的建議。在國(guó)外，我是很排斥合租的，但現(xiàn)在已經(jīng)別無選擇了。”李女士無奈地說道。
其實(shí)，上述類似事情絕不止發(fā)生在李女士身上。記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，在上海各大郊區(qū)，尤其地鐵沿線，都充斥著外地的租房客，二房東、群租房、違建房屢見不鮮。在上海，外來人口不斷涌入，房子始終是緊缺的。相對(duì)而言，承租方相對(duì)比較弱勢(shì)，也經(jīng)常遇見房東私自漲價(jià)或者不給配家具的情況。
用李女士的話說，就是房租貴且房型都不甚理想，與之前在韓國(guó)租到的又便宜又干凈的房子落差太大。
經(jīng)營(yíng)者說
優(yōu)客逸家CEO劉翔：希望監(jiān)管部門明確租房“N+1”政策
每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 趙 橋
總部位于四川省成都市的優(yōu)客逸家，曾多次被資本追捧，也曾四次當(dāng)成住房租賃范本被住建部調(diào)研。這家公司有個(gè)特點(diǎn)，大部分員工都是“90后”，其中三分之一都是由他們的租客轉(zhuǎn)化而來。
今年全國(guó)兩會(huì)前夕，住建部首提“住房租賃立法”，這個(gè)快速成長(zhǎng)的行業(yè)，因諸多巨頭的推動(dòng)成了新風(fēng)口。
近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者見到優(yōu)客逸家CEO劉翔時(shí)，他穿著一身牛仔褲搭配藏青色針織上衣，看上去沒有老板的架子。目前住房租賃立法的“春風(fēng)”勁吹。劉翔除了內(nèi)心激動(dòng)，更想充分表達(dá)他對(duì)這個(gè)“后房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)代”的一些真實(shí)想法和見解。
呼吁國(guó)家出臺(tái)“N＋1”文件
在今年2月23日國(guó)新辦的發(fā)布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華公開提及住房租賃市場(chǎng)立法，也是當(dāng)前住建部高官首次提及關(guān)乎該行業(yè)“頂層設(shè)計(jì)”的核心難題。尤其是今年將大力整治“黑中介”、“黑二房東”等。
劉翔曾參與過住建部的政策調(diào)研會(huì)，結(jié)合自身在行業(yè)中的切身體會(huì)，他認(rèn)為立法工作首先應(yīng)是“問題”導(dǎo)向，應(yīng)圍繞解決行業(yè)實(shí)際問題開展工作；其次是可執(zhí)行性，相關(guān)法規(guī)要盡量精準(zhǔn)描述，不留模糊地帶；三是迭代演進(jìn)，政策可以確立一條推進(jìn)一條。
去年6月，住建部政策研究中心副主任周江到優(yōu)客逸家調(diào)研，這是住建部第四次將其作為租賃范本調(diào)研。
2015年初，上海市房管局等七部門聯(lián)合發(fā)文規(guī)定代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)在出租房屋時(shí)，單套住房?jī)?nèi)使用面積12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用，但餐廳、過廳除外。
也就是說，一套三的房子相當(dāng)于N，出租時(shí)除了三個(gè)單間可以出租外，客廳也可以出租，即N+1。這也是全國(guó)首個(gè)以文件形式明確“N＋1”的城市。
2月8日，廣東省發(fā)文允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。在劉翔看來，國(guó)內(nèi)規(guī)范運(yùn)營(yíng)的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)展緩慢，很重要的一個(gè)影響因素就在此。之前住建部關(guān)于住宅租賃的管理規(guī)定中，對(duì)客廳是否能改造后作為一間獨(dú)立的臥室出租沒有明確表述，導(dǎo)致各級(jí)管理部門對(duì)該問題缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
個(gè)人擁有自由裁量權(quán)的結(jié)果：有的城市“一刀切”，只要將客廳改造為臥室單獨(dú)出租，就被定性為“群租房”，予以強(qiáng)拆；有的城市缺乏監(jiān)管，出現(xiàn)大量存在安全隱患的“N＋2”“N＋3”的“群租房”無人治理。最讓人痛恨的，就是極少數(shù)人員利用自由裁量權(quán)尋租，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來高昂的隱性成本。
劉翔給記者算了一筆賬，對(duì)專業(yè)租賃企業(yè)來說，利潤(rùn)溢價(jià)主要來自于裝修溢價(jià)、品牌服務(wù)溢價(jià)和分拆溢價(jià)，而分拆溢價(jià)最主要來自于客廳空間從無效居住面積變成有效居住面積的溢價(jià)。如果只做N，那么租金要上漲30%才能滿足企業(yè)的正常利潤(rùn)需求，卻不能滿足租客的需求。
在劉翔看來，如果國(guó)家層面出臺(tái)文件明確“N＋1”，那么各級(jí)管理機(jī)構(gòu)都按照這個(gè)執(zhí)行，就極大地解決了“劣幣驅(qū)逐良幣”的問題。所以這個(gè)“N+1”的國(guó)家文件能否落地，對(duì)租賃行業(yè)的健康發(fā)展至關(guān)重要。
專業(yè)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)規(guī)模還是要利潤(rùn)
目前，優(yōu)客逸家除了繼續(xù)做大成都大本營(yíng)之外，還將觸角伸向了北京、杭州等地，累計(jì)管理房屋數(shù)近3萬間。
2013年初，優(yōu)客逸家獲得源渡創(chuàng)投300萬元初輪融資，同年9月又獲得君聯(lián)資本400萬美元融資。一年后，公司估值達(dá)到8000萬美元。2014年11月，優(yōu)客逸家又獲得經(jīng)緯中國(guó)領(lǐng)投的2200萬美元融資。
劉翔表示，“優(yōu)客以前是個(gè)莽撞的少年，如今經(jīng)過成人期，走得更穩(wěn)健。從2017年下半年開始，公司將會(huì)加速規(guī)模化發(fā)展，進(jìn)入一個(gè)新的臺(tái)階。下一步將繼續(xù)布局一二線城市。”
按照劉翔的表述，優(yōu)客逸家走過了行業(yè)瘋狂發(fā)展的階段，目前更需要通過好的運(yùn)營(yíng)管理提升盈利能力和服務(wù)水平。在追求規(guī)模之外，也更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流與利潤(rùn)。
在當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)，立法和相關(guān)支持政策暫未落地。劉翔仍謹(jǐn)慎樂觀地表示，希望年內(nèi)相關(guān)部門將發(fā)展規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的決心能變成切實(shí)政策并高效推進(jìn)。
業(yè)態(tài)現(xiàn)狀
魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳：長(zhǎng)租行業(yè)幫助各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存
每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 楊 軍
公寓產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化政策推動(dòng)下應(yīng)運(yùn)而生。伴隨國(guó)家政策的明確支持、新一代消費(fèi)群體居住觀念的轉(zhuǎn)變、房屋租賃企業(yè)的管理和運(yùn)營(yíng)日趨成熟，公寓產(chǎn)業(yè)快速崛起。
鏈家研究院的行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。
這是一個(gè)十分可期的市場(chǎng)前景。伴隨長(zhǎng)租公寓進(jìn)入加速跑階段，公寓租賃管理企業(yè)面臨的是藍(lán)海還是紅海？行業(yè)瓶頸和難點(diǎn)在哪里？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在日前采訪了長(zhǎng)租公寓“一哥”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳馳。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低
“90后”是目前活躍在職場(chǎng)上最鮮活的群體。由于成長(zhǎng)歷程不同，他們對(duì)租房的態(tài)度也與傳統(tǒng)觀念大不相同。
“長(zhǎng)租公寓的誕生正是抓住了這批消費(fèi)者的心理需求。”陳馳表示，全國(guó)有3億流動(dòng)人口，從市場(chǎng)接受度來看，這一市場(chǎng)慢慢趨好。
這正是長(zhǎng)租公寓的社會(huì)價(jià)值之一，陳馳告訴記者，長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，適應(yīng)了當(dāng)前人口城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)。另外，長(zhǎng)租公寓和其他普通住宅的不同之處還在于，其運(yùn)作本身就是對(duì)存量房的消耗，長(zhǎng)租公寓在一定程度上能為前期不恰當(dāng)?shù)耐恋匾?guī)劃糾錯(cuò)，比如將過剩的商辦物業(yè)改造為能被市場(chǎng)接受的住宅類產(chǎn)品，涉及對(duì)存量物業(yè)的改造和盤活，幫助各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存。
目前，隨著房地產(chǎn)、酒店等相關(guān)企業(yè)紛紛進(jìn)場(chǎng)搶食，長(zhǎng)租公寓行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。業(yè)內(nèi)人士表示，從當(dāng)前市場(chǎng)來看，整個(gè)長(zhǎng)租公寓呈現(xiàn)U字曲線，即兩頭好，高端和低端產(chǎn)品相較而言呈現(xiàn)藍(lán)海狀態(tài)，市場(chǎng)上中等規(guī)模的長(zhǎng)租公寓則非常難熬。
“因?yàn)樗麄兊亩愂盏雀鞣矫嬷С霰鹊投水a(chǎn)品高，又無法拿到高端產(chǎn)品那樣的高客單，盈利比較困難。”陳馳表示。
實(shí)際上，這一行業(yè)尚沒有想象中那樣亮眼。根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)8%~10%的水平，部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平，這意味著長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)率偏低，資金回報(bào)周期卻偏長(zhǎng)。
另外，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作成本并不低。據(jù)悉，長(zhǎng)租公寓一間房要裝修完善、設(shè)施齊全，成本一般在五六萬元，一整棟的成本可能要四五千萬元。品牌化裝修改造，意味著必須要有一筆不低的裝修家具家電等“重資產(chǎn)”的成本投入。
成本高、資金緊、利潤(rùn)低讓很多公寓企業(yè)在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)不堪重負(fù)。在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，企業(yè)要從紅海游入藍(lán)海，首先要基于一定的產(chǎn)品和服務(wù)能力帶來的規(guī)模效應(yīng)，才能贏得市場(chǎng)，主要需要三點(diǎn)：第一是產(chǎn)品和服務(wù)；第二是系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)能力；第三是相對(duì)比較順暢的融資途徑。
而在陳馳看來，即使開發(fā)商進(jìn)入公寓市場(chǎng)，對(duì)專業(yè)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)不會(huì)構(gòu)成威脅。因?yàn)樗麄兣c長(zhǎng)租公寓企業(yè)的主營(yíng)方向是不一樣的。開發(fā)商是為了盤活自己的資產(chǎn)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)是做運(yùn)用，況且房企對(duì)客群不了解，對(duì)租賃市場(chǎng)、服務(wù)體系也是不了解的。
規(guī)模效應(yīng)降成本出效益
陳馳告訴記者，像魔方這樣的大型長(zhǎng)租企業(yè)，鋪設(shè)的產(chǎn)品線比較豐富，因而可以均衡成本和盈利。同時(shí)，魔方公寓會(huì)通過集團(tuán)采購(gòu)來降低成本、建造成本，另外利用系統(tǒng)化的優(yōu)勢(shì)，來提高運(yùn)營(yíng)效率，降低門店運(yùn)營(yíng)、人工管理等各類成本，憑借品牌影響力來提高溢價(jià)，最后通過增值服務(wù)，圍繞住客衣食住行搭建整個(gè)服務(wù)體系。這套管理系統(tǒng)，即后臺(tái)操作平臺(tái)，可視為魔方公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。“這對(duì)于規(guī)模型運(yùn)營(yíng)商來說尤為重要。通過這套系統(tǒng)，可以大范圍覆蓋十幾萬間客房量，這就可以節(jié)省人力成本。”
據(jù)了解，目前魔方公寓可以做到70間房配比一個(gè)管家，人房比為100：1.4。并且在這套系統(tǒng)指導(dǎo)下，公寓項(xiàng)目可以從財(cái)務(wù)模型、設(shè)計(jì)到后期人員引入，做到精準(zhǔn)計(jì)算。
對(duì)于增值服務(wù)，陳馳則介紹稱，目前除了賺取傳統(tǒng)意義上的剪刀差收益外，魔方公寓還有一項(xiàng)服務(wù)輸出業(yè)務(wù)，比如獲取運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)的“代理經(jīng)租”。在魔方提供SOP方案后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行服務(wù)托管，并收取服務(wù)費(fèi)，但不享有租金收益。
在完備的系統(tǒng)之外，就是產(chǎn)品本身和客戶的研究，從戶型空間到家居產(chǎn)品設(shè)置。據(jù)介紹，在產(chǎn)品方面，魔方公寓走的是在功能、設(shè)計(jì)上做溢價(jià)的路線，“除了國(guó)內(nèi)自己研發(fā)，還會(huì)借鑒國(guó)外的產(chǎn)品，更注重城市白領(lǐng)的生活體驗(yàn)。”
一切研究和設(shè)計(jì)都是由結(jié)果導(dǎo)向的。陳馳強(qiáng)調(diào)，魔方公寓要求單店必須盈利。“畢竟品牌公寓不是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，沒有壟斷定價(jià)權(quán)，而當(dāng)前的租賃市場(chǎng)，品牌公寓在市場(chǎng)上的占有率不足1%，不可能燒錢去搶奪市場(chǎng)，只能做高每一單的效益，穩(wěn)占市場(chǎng)。”
今年1月，魔方生活與中航信托共同成立“藍(lán)山資產(chǎn)管理”，這就意味著由資產(chǎn)管理者向資產(chǎn)持有者進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換。“合資公司的成立能夠增加商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的收益，同時(shí)利于未來實(shí)現(xiàn)合縱連橫的布局，即把金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)投資本、產(chǎn)業(yè)鏈上下游、增值服務(wù)供應(yīng)商凝聚在一起。”陳馳表示。
發(fā)展趨勢(shì)
YOU+國(guó)際青年公寓創(chuàng)始人劉洋：“商改住”須規(guī)范提速，壯大證券化“資產(chǎn)包”
每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍
2015年，YOU+國(guó)際青年公寓因媒體曝出僅5分鐘就打動(dòng)了“科技大腕”雷軍砸下1億元資金而廣受關(guān)注。
2016年初，住建部首次發(fā)文明確鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)等利好措施，到年中，國(guó)務(wù)院也發(fā)文借鼓勵(lì)住房租賃發(fā)展降低樓市高庫存等，一系列利好政策向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)襲來。
YOU+作為最早起步于廣州的長(zhǎng)租公寓先鋒，隨著行業(yè)迅速壯大，潛在的問題也隨之而來。近日，YOU+國(guó)際青年公寓創(chuàng)始人劉洋接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪，深入剖析了行業(yè)亟待破解的難題。
長(zhǎng)租公寓發(fā)展應(yīng)開放物業(yè)
長(zhǎng)租公寓作為房地產(chǎn)行業(yè)的“青年才俊”享受著存量房和租賃市場(chǎng)發(fā)展的雙重利好。這個(gè)曾經(jīng)鮮有人問津的行業(yè)，如今已成為資本和各行業(yè)追捧的“香餑餑”。
以YOU+國(guó)際青年公寓為例，從成立至今歷經(jīng)5年多的發(fā)展，YOU+已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化擴(kuò)張，布局10個(gè)城市25個(gè)社區(qū)，大本營(yíng)廣州的項(xiàng)目4~5年能夠回本。
近年來，房地產(chǎn)巨頭也紛紛涌入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、萬達(dá)文旅公寓等如雨后春般不斷涌向市場(chǎng)。
劉洋說，YOU+更傾向于人，希望做強(qiáng)品牌，開發(fā)商更傾向于物業(yè)。在經(jīng)營(yíng)理念方面，YOU+愿為房地產(chǎn)和其他長(zhǎng)租公寓品牌公寓做“蛋糕上的奶油”，推出2.0版本產(chǎn)品模式，選擇合適物業(yè)與開發(fā)商合作，輸出品牌與運(yùn)營(yíng)，不與其爭(zhēng)利。長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)從來不是一家獨(dú)大，更多競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來行業(yè)發(fā)展成熟，帶來更多資本和人才，形成良性循環(huán)。
隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓蓬勃發(fā)展，行業(yè)卻處于野蠻生長(zhǎng)階段，一些制約行業(yè)前行的問題也不斷暴露出來。
劉洋表示，長(zhǎng)租公寓想長(zhǎng)足發(fā)展，首先應(yīng)開放物業(yè)屬性，開放更多物業(yè)。尤其是明確可以涉足的物業(yè)邊緣，哪些土地性質(zhì)的物業(yè)可以經(jīng)營(yíng)，改變當(dāng)前市場(chǎng)法律空缺等。
當(dāng)前，市場(chǎng)上一部分物業(yè)掌握在地方政府手中，與長(zhǎng)租公寓合租時(shí)簽訂的是3~5年的合同，過后需要續(xù)簽合同。但有些長(zhǎng)租公寓回本需要更長(zhǎng)的時(shí)間。承接政府物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，因?yàn)椴恢篮贤跐M之后會(huì)開出什么條件，投入資金的回報(bào)得不到保證。
“YOU+與政府之間保持較為緊密的合作，承接部分政府人才公寓的運(yùn)營(yíng)，給予YOU+費(fèi)用優(yōu)惠，與政府合作項(xiàng)目目前占比達(dá)到項(xiàng)目總數(shù)的20%左右。以杭州項(xiàng)目為例，可享受幾年租金減免的優(yōu)惠。”劉洋透露說。
租售比落差阻礙資產(chǎn)證券化
從2015年開始，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的利好政策相繼出臺(tái)。在劉洋看來，近期廣東省出臺(tái)“商改住”政策，在這一利好下，商業(yè)用水用電變成民水民電收費(fèi)，平均每個(gè)住戶每月節(jié)省300元開支。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2017年房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化將迎來爆發(fā)式發(fā)展。劉洋表示，長(zhǎng)租公寓是輕資產(chǎn)、重資金的行業(yè)，很多長(zhǎng)租公寓早前融資的錢都燒光了，需要尋求更便宜的融資渠道。
劉洋說，現(xiàn)在是租賃市場(chǎng)崛起的時(shí)候，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流以及利潤(rùn)收益情況良好的長(zhǎng)租公寓，進(jìn)行資產(chǎn)證券化是必然的。
需要注意的是，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)較大的租售比差異則成為資產(chǎn)證券化的“攔路虎”。要解決這一問題，劉洋認(rèn)為需要從降低物業(yè)的售價(jià)，提升公寓租金雙管齊下。
提升租戶的租金承受能力有賴于收入水平的提升，而“商改住”利好政策為長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化撕開了一道口子。
當(dāng)前，民用住宅售價(jià)高，需要找到更便宜的可替代物業(yè)，例如，商業(yè)物業(yè)的售價(jià)更低，售價(jià)和租金差沒那么大；同時(shí)盤活一些經(jīng)營(yíng)和收益不佳的商業(yè)物業(yè)，降低商業(yè)物業(yè)庫存。劉洋表示，“商改住”政策的出臺(tái)推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的發(fā)展，去尋找更多的替代物業(yè)。
中民普惠金融董事長(zhǎng)莊諾：對(duì)物業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)
每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 楊軍
近日，花樣年控股業(yè)績(jī)會(huì)除了考慮重拾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，一個(gè)亮點(diǎn)是旗下彩生活集團(tuán)為其貢獻(xiàn)物業(yè)管理部分收入81.2%的份額，切入社區(qū)金融的“錢生花”O2O小貸平臺(tái)也開始貢獻(xiàn)收入。
相對(duì)于一二手房交易那樣的“一錘子”買賣，社區(qū)金融這塊高頻全方位交易的“大蛋糕”正越來越受到市場(chǎng)的青睞。除了彩生活，更多的資本也在虎視眈眈，試圖分一杯羹。其中，近幾年迅猛擴(kuò)張的中民投在物業(yè)管理上突飛猛進(jìn)。日前，中民投旗下公司中民未來在上海收購(gòu)了明華、科瑞、瑞翔上房等大型物業(yè)公司。
中民投為何對(duì)物業(yè)管理如此投入？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在近日對(duì)中民普惠金融董事長(zhǎng)莊諾進(jìn)行了獨(dú)家專訪。
“羊毛出在狗身上豬買單”
傳統(tǒng)物業(yè)的利潤(rùn)率不過5%~6%，何能滿足中民未來的胃口？莊諾告訴記者，對(duì)所管控的物業(yè)進(jìn)行二次開發(fā)，才是中民投的目的。
莊諾所主要負(fù)責(zé)的普惠金融板塊便是主要基于物業(yè)服務(wù)和居家養(yǎng)老板塊所研發(fā)的各項(xiàng)服務(wù)和產(chǎn)品。
但是銀行的貸款產(chǎn)品就很多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)已很慘烈，社區(qū)金融如何殺出重圍？莊諾表示，“還是我做一手房的思維，羊毛出在狗身上，我們要找豬買單。”他舉例說，“因?yàn)榫用衽c物業(yè)網(wǎng)點(diǎn)零距離的優(yōu)勢(shì)，例如有業(yè)主今日結(jié)婚，小區(qū)物業(yè)是第一時(shí)間知道的，結(jié)婚接下來就是生孩子，那時(shí)我早已經(jīng)將市內(nèi)最好的月子中心準(zhǔn)備完畢，推薦給業(yè)主，她只需繳納一部分保證金，其余的都由我來支付，無需利息次年再還。”
如何實(shí)現(xiàn)盈利？他打比方說，“月子中心就是那個(gè)‘豬’，我?guī)н^去的客源，他給我相應(yīng)提點(diǎn)，我拿出一部分來支付利息支出，剩下的就是所得，所有類似于此的場(chǎng)景消費(fèi)，醫(yī)療、教育、美容等都可如此倒推。”
物業(yè)金融如何做好風(fēng)控？
任何金融產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)控制是個(gè)大問題。銀行的抵押貸款可以拍賣抵押品，而莊諾口中的普惠金融，有些甚至可以秒批，以速度和效率取勝，這部分該如何做好風(fēng)控？
“這就是控制了物業(yè)的好處。”他告訴記者，“如果是一個(gè)剛來的大學(xué)生借錢買車，我很難保證他明年還在這個(gè)城市發(fā)展，‘追債’會(huì)是一個(gè)難題，但是對(duì)于業(yè)主，我對(duì)他的日常起居，甚至大概職業(yè)都有基本的了解，就算搬家也要經(jīng)過門衛(wèi)這一關(guān)，因?yàn)榻咏土私猓侍岣叩耐瑫r(shí)風(fēng)險(xiǎn)也無限縮小。”
信達(dá)國(guó)際投行董事總經(jīng)理黃立沖說，“這塊（物業(yè)金融）市場(chǎng)確實(shí)很大，開發(fā)出來體量可觀，不過現(xiàn)在還在概念階段，盈利模式并不清晰。”
不過，優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，“這筆生意還有很多難點(diǎn)，如果通過信息不對(duì)稱以及大體量拿下更低的折扣實(shí)現(xiàn)盈利，就十分考驗(yàn)銷售團(tuán)隊(duì)的能力。”
莊諾坦言，如何讓社區(qū)老人接受新興金融產(chǎn)品，本身就有難度和需要時(shí)間，這甚至是現(xiàn)階段社區(qū)金融的一個(gè)軟肋，無法規(guī)避它。但創(chuàng)業(yè)有著各種可能性，也正是其樂趣所在。
【責(zé)任編輯 董曉飛】
