用電是居民的基本生活需求，業主違反業主公約等相關規定進行裝飾裝修，物業公司給業主斷電了，這樣做合理嗎？近日，一起業主起訴物業公司的案件引發關注。該起案件不僅觸及了業主的基本生活需求——用電權，還引發了對于物業公司管理職責與業主權益之間如何平衡的思考。
基本案情 業主違規物業斷電
鐘某、黃某為某小區業主。他們與該小區的物業公司簽訂的《前期物業服務協議》《房屋裝飾裝修管理服務協議》約定，業主破壞或者擅自改變房屋外觀的，物業公司可采取停水、停電等必要措施；物業公司在履行管理職責時有權采取停水、斷電等措施；住宅裝修時禁止封閉陽臺或改變其使用功能。小區業主公約規定，業主違規裝飾裝修的可暫停水、電供應。
不久前，鐘某、黃某在進行房屋裝修時，將主陽臺加裝鋁合金窗并封玻璃。物業公司向鐘某、黃某發出《裝修違規通知書》要求限期整改，二人未作出相應整改。物業公司以違規裝修為由，對兩人的房屋采取斷電措施。鐘某、黃某認為，物業公司的斷電行為妨害了其對房屋的物權行使，將物業公司起訴至廣東省臺山市人民法院，要求物業公司停止侵害、恢復用電。
近日，臺山市人民法院經審理認為，鐘某、黃某與供電部門存在用電服務合同關系，其使用電力是基于合同約定，應受法律保護。只有當其實施違法用電等不當行為時，供電部門才有權對用電戶實施斷電措施，即對用電戶有權實施斷電行為的主體是供電部門。涉案《房屋裝飾裝修管理服務協議》關于物業公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業主的用電權利，依法應認定為無效條款。即便業主違反物業服務合同或者法律法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業公司也應依法維權，而不應擅自采取斷電措施。鐘某、黃某的訴求理據充足，應予支持。法院判決物業公司恢復對涉案房屋的供電。
法官釋案 權利的行使應有邊界
辦案法官認為，本案的爭議焦點在于，物業服務協議、業主公約和裝修協議均約定物業公司對小區業主違規裝修行為可以采取斷電措施予以處理，該約定是否有效。
法官認為，權利的行使要有邊界，用電是居民的基本生活需求，物業公司無權剝奪小區業主的用電權。從法律上看，小區業主與物業公司之間存在物業服務合同關系。根據合同約定，物業公司承擔為業主提供物業管理、服務的義務，而業主在享受物業服務的同時也應當接受物業公司必要的管理措施，不得作出損害其他業主或小區整體利益的行為。當業主違反物業服務合同約定作出禁止性行為時，物業公司可以依據合同約定予以制止，但應注意制止措施的合法性、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定，但如具有不當性、違規性，會嚴重損害到業主合法權益的，則不得實施。
本案中，原告在裝修時將主陽臺加裝鋁合金窗并封上玻璃，此行為顯然違反物業服務協議、業主公約和裝修協議等合同約定，被告發現后通知原告停止作業并加以整改，是履行合同約定的義務，是盡職盡責的表現。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協，此舉的后果直接侵害到原告的用電權。用電權是居民依法享有的日常生活的重要權利，根據《電力法》相關規定，對用電戶有權實施斷電行為的主體應當是供電部門，物業公司無權采取斷電措施。雖然本案雙方當事人簽訂的物業服務協議等合同明確約定，物業公司為制止業主某些違約或違規行為有權采取斷電等措施，但該約定屬于物業公司提供的格式條款且排除了業主的用電權利，根據《民法典》第四百九十七條第（三）項的規定，應認定為無效條款。
對于業主違規裝修且拒不整改的行為，物業公司應當如何處理？法官表示，物業公司如果認為業主的行為符合斷電條件的，可向供電部門反映，由供電部門決定是否采取斷電措施，也可以根據《物業管理條例》第四十五條規定向有關行政管理部門報告，由有關行政管理部門依法處理。（據中國消費網）
【責任編輯 陳暢 實習生 翟培辰】
